Hypotéky. Ako si správne vybrať a na čo si dať pozor?

LinkedIn

Jarné akcie. Jesenná kampaň. Banky prichádzajú takmer pravidelne s rôznymi ponukami, ako by sme mohli získať peniaze na bývanie. Hypotéky sú stále veľmi populárne a banky sa predbiehajú v tom, kto ponúkne lepšie úrokové sadzby, či výhodnejšie podmienky. Aj keď na prvý pohľad môže ponuka banky XY vyzerať lákavejšie, overte si to detailnejšie. Nemusí to tak v konečnom dôsledku byť. Poradíme, na čo si dávať pozor pri výbere hypotéky a kde robíme najčastejšie chyby.
Či už staviate, kupujete, refinancujete, porovnajte si výhodné hypotéky bánk v hypotekárnej kalkulačke. Prehľadné, zrozumiteľné a užitočné.

 

Úroková sadzba hypotéky

To je najčastejšie prvá vec, ktorú si všímame a podľa ktorej sa rozhodujeme. Nie je to však len o samotnom čísle, či je nižšie alebo vyššie, ale dôležitá je aj fixácia a ďalšie súvisiace podmienky. Samotný úrok nie je všetko.
Všímajte si najmä RPMN, čiže ročnú percentuálnu mieru nákladov. V tej sú zahrnuté okrem úroku aj všetky náklady a poplatky spojené s úverom na ročnej báze. Zjednodušene – hodnota RPMN je  väčšinou vyššia ako úrok a udáva, koľko prostriedkov navyše musíte zaplatiť, keď si požičiavate peniaze.

Príklad: Ak vám dve banky ponúkajú pôžičku v hodnote 1000 € s úrokom 5% ročne, vyzerá to napohľad úplne rovnako. A teda nie je čo riešiť. Z prospektov sa však často nedozvieme, koľko si daná banka k pôžičke pripočíta na ďalších poplatkoch. Poplatok za uzatvorenie úverovej zmluvy, poplatky za správu a vedenie úverového účtu, administratívne poplatky, prvá navýšená splátka, poistenie schopnosti splácať, poplatky za prevody peňažných prostriedkov atď.
Preto si vždy nechajte predložiť všetky náklady, ktoré sú spojené s úverom, a až potom porovnávajte.

hypotéky

Vyžiadajte si viacero ponúk, porovnávajte a prepočítavajte.

Fixácia hypotéky

Fixácia, čiže doba splatnosti úveru. Čas, na ktorý sú nastavené konkrétne parametre úveru totiž ovplyvňuje jeho celkové preplatenie.
Pri kratšej fixácii je preplatenie nižšie, stúpa však splátka úveru, čo môže mať negatívny vplyv na rodinný rozpočet.
Ak si nastavíte maximálnu dobu fixácie, znižujete splátku úveru, no ak medzitým klesne úroková sadzba, nebudete môcť prejsť na nižší úrok, ale zostať pri pôvodnom, vyššom. Platí to však aj opačne – ak sa pri 5-ročnej fixácii zvýši úroková sadzba, vy stále platíte nižšiu, čiže výhodnejšiu.

 

Koľko vám požičajú?

Urobte si približnú predstavu o tom, koľko financií vám banka požičia. „Musíte v prvom rade vedieť, koľko ste schopní mesačne splácať,“ vysvetľuje Ing. Tomáš Dányi z Partners Group. „Samozrejme, nejde o váš odhad. Táto suma sa vypočíta na základe vášho čistého mesačného príjmu a existujúcich záväzkov, kam patria spotrebné úvery, kredity, povolené prečerpanie na bežnom účte atď. K faktorom, ktoré ovplyvňujú maximálnu možnú výšku úveru, patrí aj vzdelanie a to, či o úver žiada jedna osoba alebo napríklad manželia.“

Zákon z roku 2015 usmerňuje banky, aby postupne znížili pomer úverov so 100 % LTV (Loan to value – pomer medzi sumou hypotekárneho úveru a hodnotou zakladanej nehnuteľnosti). Väčšina klientov teda dnes dostane hypotéku maximálne do 90 % hodnoty zabezpečenia.

Peter SasínPrečítajte si aj
Peter Sasín: Začnite pracovať na svojom úspechu a šťastí

Ste živnostník? Myslite na to skôr

Ak ste SZČO, musíte na hypotéku myslieť oveľa skôr. Je totiž pravdepodobné, že si optimalizujete svoj príjem legálnym znižovaním nákladov. Vás čistý príjem tak nemusí byť pre banku dostatočný. Už rok vopred preto na optimalizáciu zabudnite a v úplne ideálnom prípade si uplatnite nulové náklady. Niektoré banky dokonca žiadajú až dve daňové priznania, aby zabránili takýmto špekuláciám, takže buďte predvídaví a overujte si zavčasu.

 

Využívajte mimoriadne splátky

Určite budete priebežne šetriť a niečo si každý rok odložíte. Áno, užite si to, choďte na dovolenku, ale pokiaľ môžete, splaťte aspoň malú časť hypotéky mimoriadnou splátkou. Môžete si tak podstatne skrátiť dobu splácania hypotéky, a tým aj znížiť celkovú sumu, ktorú banke preplatíte. Informujte sa napríklad aj na službu zrýchleného splácania hypotéky.

hypotéky

Cesta k vlastnému bývaniu nemuí byť bolestivá, ak budete myslieť na dôležité veci vopred.

Ďalšie dobré rady

  • Overte si podmienky zvýhodneného úroku. Môže byť totiž naviazaný na vedenie iných produktov v banke, ako je bežný účet, kreditná karta, poistenie úveru ap.
  • Pýtajte sa na možnosť bezplatných mimoriadnych splátok. Niektoré umožňujú mimoriadnu splátku iba pri výročí fixácie, inak zaplatíte poplatok. Iné banky aj mimo fixácie, raz za rok bezplatne.
  • Ak riešite hypotéku na výstavbu či rekonštrukciu nehnuteľnosti, preverte si postup dokladovania účelu použitia finančných prostriedkov z hypotéky. Niektoré banky vyžadujú len čestné prehlásenie, fotky vykonaných prác, prípadne orientačný rozpočet. Iné banky vyžadujú doklady na všetko, do posledného eura.
  • Dajte si pozor aj pri rozhodovaní, ako budete hypotéku splácať. Či anuitnými splátkami, čiže každý mesiac rovnaká splátka počas celej doby splatnosti za predpokladu nemenenia úroku. Alebo progresívnym splácaním, to znamená pri poskytnutí hypotéky je splátka nižšia a postupne narastá o presné percentá a v bankou stanovených termínoch.
    Odborníci odporúčajú anuitné splácanie, nakoľko časť istiny v anuitnej splátke je vyššia ako časť istiny v splátke progresívnej, čo v konečnom dôsledku robí anuitnú splátku o veľa výhodnejšiu, pretože sa rýchlejšie spláca istina a teda žiadateľ má podstatne nižšie náklady na preplatenie hypotéky.
  • Pozrieť si môžete napríklad aj prehľad najčastejších chýb pri riešení hypotéky.

 

Kde ešte hľadať informácie?

Určite je dobré poradiť sa s hypotekárnym špecialistom, zájsť do hypotekárneho centra alebo presurfovať internet. Konkrétne stránky vybraných bánk, kam uvažujete zájsť. Pozrite si podmienky udelenia hypotéky, všetky vstupné poplatky a čo vám vedia pri splnení istých podmienok odpustiť. Dobrá rada – vyjednávajte. Samozrejme v určitých medziach, ale nekývnite na prvú ponuku. Dnes je doslova boom hypoték a banky sa preťahujú takmer o každého klienta. „Vydupte“ si aspoň trošku lepšie podmienky.

Tiež si vopred porovnajte ponuky hypotekárnych úverov na nezávislej stránke, napríklad Finančný kompas. Vďaka takýmto stránkam sa dokážete lepšie zorientovať aj v poplatkoch a výške preplatenia. Veľa zaujímavých informácií, ako porovnanie hypoték, poradňa, zoznamy bánk, zákony na stiahnutie ap., nájdete aj na stránke Financie.sk.
Veľmi dobre má porovnávanie hypoték a refinančnú kalkulačku riešená stránka Finančná hitparáda – denne aktualizované, prehľadné a zrozumiteľné.


                                                                       Páčil sa ti článok? Pošli ho ďalej!

About Author

Avatar