5 skvelých tipov, ako dofinancovať hypotéku

Získať hypotéku na Slovensku je stále ťažšie a nákladnejšie. Môže za to najmä rýchle tempo rastu cien nehnuteľností a stále prísnejšie pravidlá na poskytovanie pôžičiek.
Najväčšou prekážkou sú zvyšujúce sa úrokové sadzby hypoték a potreba ich dofinancovania. Prinášame vám niekoľko užitočných tipov, ako si s tým poradiť a čo najvýhodnejšie dofinancovať hypotéku.

Možnosti dofinancovania bývania

Stopercentné hypotéky sú dnes už dávnou minulosťou. V súčasnosti poskytujú banky svojim klientom maximálne 80 % z celkovej sumy nehnuteľnosti, v niektorých výnimočných prípadoch až 90 %.

Ďalšou podmienkou, ktorú stanovila NBS, je strop pre zadlženosť žiadateľa na 8-násobok jeho ročného čistého príjmu. Zároveň ale platí, že ak idete o úver žiadať vo dvojici a ani jeden z vás nemá iný úverový produkt, tak sa vaše príjmy jednoducho zrátajú. Partnerské dvojice sú teda vo výhode, ako keď žiadate o úver samostatne.

Otázka teda znie – kde vziať chýbajúci zvyšok na dofinancovanie hypotéky? Možností je niekoľko. Výber vhodného spôsobu dofinancovania hypotéky pritom závisí najmä od nasledovného:

suma, ktorá vám chýba do plnej kúpnej ceny nehnuteľnosti,
výška príjmu, z ktorého budete hypotéku splácať.

Vyššie uvedeným skutočnostiam treba prispôsobiť výšku hypotéky a maximálnu cenu nehnuteľnosti, ktorú si môžete dovoliť.

Šetrenie a vlastné zdroje

Myslieť na vlastné bývanie sa vypláca už niekoľko rokov pred samotnou kúpou nehnuteľnosti. Ideálne teda je, ak sa vám podarí našetriť aspoň 20 % z ceny nehnuteľnosti.

Situácia na realitnom trhu na Slovensku je momentálne taká, že v závislosti od rozlohy a lokality bytu budete potrebovať od 20 000 do 40 000 eur. Na prvý pohľad ide síce o veľkú čiastku, ale určite nie je nereálne sa k týmto sumám aspoň priblížiť. Vlastné prostriedky totiž nepriamo rozhodujú aj o výške prípadného spotrebného úveru a výške mesačných splátok.

Pokiaľ plánujete vlastné bývanie v horizonte 1 až 3 rokov, peniaze je lepšie odkladať na bankový účet a radšej s nimi neexperimentovať. Na tento účel môžete využiť aj samostatný sporiaci účet. Pri takmer nulových úrokoch síce peniaze nezhodnotíte, ale v krátkodobom horizonte je lepšie zbytočne neriskovať.

Ak sa s bývaním neponáhľate (horizont 5-8 rokov), využite na sporenie niektorý z produktov bankového investičného sporenia. O jednotlivých možnostiach tohto sporenia sa však poraďte so svojím finančným poradcom.

V pravidelných mesačných intervaloch sa snažte odkladať sumu, ktorá sa bude čo najviac približovať k plánovanej mesačnej splátke za hypotéku. Výhodou bude, že si takto „na nečisto“ odskúšate, či vôbec a s akým životným štandardom dokážete fungovať.

Spotrebný úver

Pokiaľ ste sa rozhodli pre hypotéku náhle a nemali ste čas na sporenie, najjednoduchšie riešenie je spotrebný úver. Najvýhodnejšie podmienky spotrebného úveru dostanete v banke, kde si beriete hypotéku.

Zároveň však ide aj o najdrahšie riešenie, ktoré značne navýši preplatenú sumu a výrazne navýši mesačné splátky (v priemere až o 20 – 35 %). Rovnako tu neexistuje automatický predpoklad, že ak vám daná banka schválila hypotéku, rovnako vám schváli aj spotrebný úver na dofinancovanie rozdielu ceny. Treba mať dostatočný príjem na splácanie dvoch úverov.

Plusy a mínusy

limitácia splatnosti (maximálne 8 rokov), čo navyšuje mesačnú splátku,
maximálna výška pôžičky je obmedzená (zvyčajne okolo 25 000 až 30 000 eur),
jednoduchý a rýchly spôsob na vybavenie,
možnosť predčasného splatenia, prípadne možnosť zlúčenia oboch úverov (hypotéka + spotrebák) do jednej refinančnej hypotéky,
refinancovanie je možné iba za predpokladu, že zostatok úverov klesne na požadovanú úroveň, prípadne vtedy, ak vplyvom rastu cien alebo rekonštrukcie stúpne hodnota vašej nehnuteľnosti.

Náš TIP

K najpopulárnejším spotrebným úverom patrí jednoznačne bezúčelový úver, pri ktorom nemusíte dokladovať to, na čo potrebujete peniaze. V tomto prípade je teda užitočné online porovnanie bezúčelových úverov. Len tak si vyberiete tú najlepšiu ponuku pre vás.

Investovanie

Ak plánujete kupovať nehnuteľnosť až za 5 a viac rokov, ideálnou formou dofinancovania hypotéky je aj rozumné investovanie. Základom je zvoliť si vhodnú investičnú stratégiu a zistiť, akú sumu bude potrebné investovať, aby vám v danom čase výnos z investovania priniesol vopred stanovenú cieľovú čiastku.

Pamätajte ale na to, že istému riziku sa tu nevyhnete. Aj napriek tomu je investovanie tým najlepším spôsobom, ako z dlhodobého pohľadu ochrániť svoje financie pred infláciou a našetriť si väčšiu sumu peňazí.

Odporúčame vám však investovať iba do takých podielových fondov, ktoré majú menší ukazovateľ všetkých možných investičných rizík (Indikátor SRRI). Sú to:

konzervatívne fondy peňažného trhu,
konzervatívne dlhopisové fondy,
zmiešané fondy – najviac rizikové, ale sú výnosnejšie, ako tie predchádzajúce.

Stavebné sporenie

Stavebné sporenie je vo forme medziúveru stavebnej sporiteľne. Tento medziúver sa dá v porovnaní so spotrebným úverom natiahnuť aj na viac ako 8 rokov (20 – 30 rokov). Vďaka dlhšej splatnosti je tu aj nižšia mesačná splátka.

Dobrou správou je, že medziúver môžete získať aj v prípade, že nemáte uzatvorené stavebné sporenie, avšak za menej výhodných podmienok.

Nevýhodou je aj to, že tu treba počítať s vyšším celkovým preplatením úveru. To ale môžete do veľkej miery eliminovať mimoriadnymi splátkami. Aj v tomto prípade platí, že po čase sa dajú oba úvery zlúčiť pod jeden refinančný úver, ktorý bude zabezpečený nehnuteľnosťou.

Založenie inej nehnuteľnosti

Najlacnejšie, ale nie vždy dostupné riešenie. V takejto situácii budete potrebovať rodičovskú alebo partnerskú pomoc – so založením nehnuteľnosti musí súhlasiť jej vlastník. Výhodou ale je, že žiadateľ nemusí byť súčasným a ani budúcim vlastníkom. Týmto spôsobom je dokonca možné získať 100 % hypotéku za veľmi výhodných podmienok. Rovnako tým získate možnosť čerpať iba jeden úver, a to v jeho plnej výške.

Avšak nutnou podmienkou je, že predmetná nehnuteľnosť nemôže byť zaťažená žiadnou inou hypotékou. Po čase je tu, samozrejme, možnosť požiadať o vyňatie druhej založenej nehnuteľnosti pod podmienkou, že hodnota zostávajúcej nehnuteľnosti bude postačovať na zabezpečenie klesajúceho zostatku úveru.

Záver

Ani za sprísňujúcich sa podmienok na získanie hypotéky a potrebe jej dofinancovania nie je nič stratené. Ideálne je spoľahnúť sa v čo možno najväčšej miere na vlastné finančné prostriedky alebo na pomoc od rodičov a založiť druhú nehnuteľnosť. V opačnom prípade vám už zostávajú iba nákladnejšie riešenia – medziúver stavebnej sporiteľne či spotrebný úver.