Áno, mladí ľudia budú môcť získať vyššiu hypotéku s nižšou potrebou vlastných úspor. Investori kupujúci tretí či štvrtý byt si naopak budú musieť siahnuť hlbšie do vrecka. Pomôže to skutočne dostupnejšiemu bývaniu? Ak plánujete kúpiť byt, aké zmeny vás čakajú a na čo si dávať pozor?
Isto sa zhodneme, že kúpa vlastného bývania je pre mnohých Slovákov čoraz vzdialenejším snom. Ceny nehnuteľností od roku 2010 vzrástli o viac ako 110 percent, zatiaľ čo mzdy takýto rast ani zďaleka nedohnali. Národná banka Slovenska preto chystá najväčšiu zmenu hypotekárnych pravidiel za posledné roky. Prinášame vám prehľadný a zrozumiteľný súpis toho, čo sa zmení a ako sa vás to dotkne.
Čo sa zmení a ako to pomôže bežným ľuďom?
Slovensko má problém, ktorý pociťuje čoraz viac rodín. Byty a domy zdražujú rýchlejšie než príjmy domácností a dostať sa k vlastnému bývaniu je dnes oveľa náročnejšie ako pred desiatimi či pätnástimi rokmi.
Čísla hovoria jasne. Od roku 2010 vzrástli ceny nehnuteľností na Slovensku o viac ako 110 percent. Patríme tak medzi krajiny s najprudším rastom cien bývania v Európe. Kým priemerný rast v Európskej únii dosiahol približne 62 percent, Slovensko sa dostalo výrazne nad tento priemer.
Paradoxom pritom je, že populácia Slovenska nerastie. Napriek tomu ceny pokračujú v raste a podľa odborníkov budú najmä vo veľkých mestách rásť aj naďalej.
Prečo sú byty také drahé?
Za vysokými cenami stojí viacero faktorov.
Jedným z nich je presun obyvateľov do väčších miest. Bratislava, Košice či ďalšie krajské mestá priťahujú ľudí za prácou, štúdiom a službami. Zároveň sa znižuje počet členov v domácnostiach. Kým kedysi bývali pod jednou strechou viaceré generácie, dnes chce čoraz viac ľudí bývať samostatne.
Veľkú úlohu však zohrávajú aj investori. Podľa údajov NBS viac ako polovicu bytov kúpených na hypotéku v roku 2025 získali ľudia, ktorí už aspoň jednu nehnuteľnosť vlastnili. Až 16 percent kupujúcich si kupovalo tretiu alebo ďalšiu nehnuteľnosť.
To znamená, že na trhu nesúťažia iba mladé rodiny hľadajúce strechu nad hlavou, ale aj ľudia, ktorí kupujú byty ako investíciu.
Prečítajte si tiež
Základné podmienky na získanie hypotéky:
čo musíte splniť?
Šokujúce číslo: Desaťtisíce bytov sú prakticky prázdne
Najväčšie prekvapenie priniesla analýza Národnej banky Slovenska, ktorá skúmala spotrebu elektrickej energie v bytoch.
Výsledok? Vo veľkých slovenských mestách je viac ako desatina bytov využívaná minimálne alebo vôbec. V Bratislave ide približne o 10,9 percenta bytového fondu, v Košiciach dokonca o 15,2 percenta. V Trnave, Nitre či Prešove sa podiel pohybuje okolo 13 až 14 percent.
Len v Bratislave vzrástol počet takýchto bytov za štyri roky z približne 23 800 na viac ako 27 500.
Inými slovami – v meste existujú desaťtisíce bytov, ktoré by mohli slúžiť na bývanie, no väčšinu času zostávajú prázdne. Práve preto začína čoraz viac odborníkov hovoriť o tom, že problém Slovenska nie je len nedostatočná výstavba, ale aj spôsob, akým sa existujúce byty využívajú.
Čo sa zmení pri hypotékach?
NBS sa rozhodla zasiahnuť prostredníctvom nových pravidiel.
Doteraz platilo jednoduché pravidlo. Väčšina ľudí si mohla požičať maximálne 80 percent hodnoty nehnuteľnosti.
Príklad: Ak si teda kupovali byt za 200 000 eur, museli mať minimálne 40 000 eur vlastných úspor.
Od októbra by sa to malo zmeniť.
Ak kupujete prvé bývanie a máte menej ako 35 rokov, budete môcť získať hypotéku až do výšky 90 percent hodnoty nehnuteľnosti.
Príklad: Pri byte za 200 000 eur tak namiesto 40 000 eur budete potrebovať iba približne 20 000 eur vlastných zdrojov.
Pre mnohé mladé páry môže práve táto suma rozhodovať o tom, či si budú môcť bývanie kúpiť teraz alebo budú musieť šetriť ďalších niekoľko rokov. Podmienkou bude, aby žiadny zo žiadateľov nevlastnil viac ako polovicu inej obytnej nehnuteľnosti.
Ak kupujete tretí alebo ďalší byt
Tu sa pravidlá sprísnia. Hypotéka bude môcť pokryť maximálne 70 percent hodnoty nehnuteľnosti.
Príklad: Ak si investor kúpi byt za 200 000 eur, bude musieť mať pripravených minimálne 60 000 eur z vlastných zdrojov.
Dnes mu často stačí 40 000 eur. Rozdiel 20 000 eur môže byť dostatočne výrazný na to, aby si kúpu ďalšieho investičného bytu rozmyslel.
Druhý byt? Takmer bez zmeny
Zaujímavé je, že NBS nechce komplikovať situáciu ľuďom, ktorí si kupujú druhú nehnuteľnosť. Dôvod je jednoduchý.
Môže ísť o rodinu, ktorá sa sťahuje do väčšieho bývania, o zdedený byt alebo rekreačnú nehnuteľnosť. Pre túto skupinu zostáva základný limit 80 percent zachovaný.
Pomôže to znížiť ceny?
To je otázka, na ktorú dnes nikto nevie odpovedať s istotou. Samotná NBS neočakáva revolúciu. Predpokladá, že objem hypoték pre mladých mierne narastie, zatiaľ čo investičné nákupy trochu poklesnú. Nedá sa preto očakávať, že by ceny bytov začali zrazu klesať. Zmeny však môžu aspoň čiastočne zlepšiť postavenie mladých kupujúcich, ktorí dnes často prehrávajú súboj s investormi.
Prečítajte si tiež
Investičný byt: kedy je to dobrý nápad
a ako sa vyhnúť drahým chybám?
Čo to znamená pre bežného človeka?
⇒ Ak máte do 35 rokov a kupujete prvý byt.
Nové pravidlá vám môžu výrazne pomôcť. Najmä ak máte stabilný príjem, ale nestihli ste si našetriť vysokú akontáciu.
⇒ Ak plánujete kúpu investičného bytu. Budete potrebovať viac vlastných peňazí. Investícia sa tým predraží a návratnosť sa môže predĺžiť.
⇒ Ak už hypotéku máte. Pre vás sa nemení prakticky nič. Nové pravidlá sa budú týkať nových úverov.
⇒ Ak čakáte na pokles cien. Príliš veľké nádeje si nerobte. Najmä v Bratislave a ďalších väčších mestách zostáva dopyt vysoký a bytov je stále nedostatok.
Skutočný problém je hlbší
Hoci nové pravidlá môžu pomôcť, samotné hypotéky problém nevyriešia. Bratislava bude podľa odhadov potrebovať do roku 2050 viac ako 123-tisíc nových bytov. Zároveň tisíce existujúcich bytov zostávajú nevyužité. Situáciu komplikuje pomalé povoľovanie stavieb, vysoké ceny pozemkov aj rast stavebných nákladov.
Preto sa čoraz častejšie diskutuje aj o ďalších riešeniach, od vyššieho zdanenia nevyužívaných bytov až po podporu nájomného bývania. Jedno je však isté už dnes. Slovenský realitný trh sa mení. A po rokoch, keď boli pravidlá nastavené rovnako pre všetkých, sa štát a centrálna banka prvýkrát pokúšajú zvýhodniť tých, ktorí si chcú kúpiť domov, pred tými, ktorí si chcú kúpiť ďalšiu investíciu.
Zdroj a foto: Lepsiden.sk,
NBS, Freepik.com
