Predstavte si, že vám o pár mesiacov príde z banky nový prepočet hypotéky a mesačná splátka bude zrazu o 100 či 150 eur vyššia. Pre časť slovenských domácností sa takýto scenár blíži. Európska centrálna banka opäť zvýšila svoje tri kľúčové úrokové sadzby, ktoré začnú platiť oddnes 16. septembra. Pre bežného človeka to však neznamená, že mu banka zajtra automaticky zvýši splátku. Ak máte hypotéku s pevnou sadzbou a fixácia vám ešte trvá, toto zvýšenie ECB sa vašej mesačnej splátky priamo nedotkne. Problém prichádza pri novej hypotéke alebo v okamihu, keď sa skončí fixácia.
Napríklad pri hypotéke 150 000 eur na 25 rokov totiž vyzerá rozdiel medzi úrokom 2 % a 4 % úplne inak než na papieri. Splátka môže stúpnuť približne zo 636 na 792 eur mesačne. To je 156 eur navyše každý mesiac, teda takmer 1 900 eur za rok!
A práve k štyrom percentám sa slovenský hypotekárny trh postupne približuje. Priemerná sadzba nových úverov na bývanie bola podľa najnovších údajov NBS v júli 3,69 %. Ešte v marci bola 3,36 %.
Sadzba už rastie, 4% ešte nie sú realita…
Najnovší oficiálny údaj NBS hovorí, že priemerná úroková sadzba úverov na bývanie s fixáciou od jedného do piatich rokov bola v júli 3,69 %. To je dôležité číslo. Znamená totiž, že priemerná hypotéka na Slovensku ešte nie je na štyroch percentách.
Zároveň však už vidíme zmenu smeru. Banky svoje ponuky upravujú. Napríklad Fio banka aktuálne uvádza pri trojročnej fixácii sadzbu 3,58 % a Prima banka po septembrovej zmene ponúka pri trojročnej a päťročnej fixácii 3,60 % v rámci svojej mimoriadnej ponuky.
Štyri percentá teda dnes nie sú nová priemerná sadzba. Sú skôr hranicou, ku ktorej sa trh môže dostať, ak súčasné podmienky vydržia. Jeden z analytikov odhaduje, že nové hypotéky by mohli do konca roka dosiahnuť 4,2 až 4,3 %. To však treba brať ako prognózu, nie ako istotu.
Čo to znamená v eurách?
Rozdiel medzi 3,69 a 4 percentami vyzerá na papieri malý. Pri hypotéke však treba pozerať na celú sumu.
Napríklad pri úvere 150 000 eur na 25 rokov vychádza orientačná anuitná splátka pri 3,69 % približne 766 eur. Pri 4 % je to približne 792 eur, teda o 25 eur viac mesačne.
Pri úvere 200 000 eur na 30 rokov je rozdiel približne 35 eur mesačne – z asi 919 eur pri 3,69 % na približne 955 eur pri 4 %.
A teraz dôležitá vec: človek, ktorému sa končí fixácia napríklad na sadzbe 1,5 alebo 2 %, necíti zvýšenie o pár desatín percentuálneho bodu. Jeho situácia môže byť výrazne horšia.
Pri zostávajúcom dlhu 150 000 eur a 25 rokoch by splátka pri 2 % bola približne 636 eur. Pri 4 % približne 792 eur. Rozdiel je takmer 156 eur mesačne.
Preto je dnes oveľa dôležitejšia otázka „Akú mám sadzbu teraz a akú môžem dostať po refixácii?“ než samotná správa o ECB.
Prečítajte si tiež
Plánujete kúpiť byt? Budete si môcť požičať viac,
nové zmeny pocítia všetci kupujúci.
Končí vám fixácia hypotéky? Urobte toto
Netreba váhať a premyslieť si ďalšie konkrétne kroky.
1. Nájdite presný dátum konca fixácie
Nespoliehajte sa na to, že sa ozve banka. Podľa zákona vás musí veriteľ o termíne uplynutia fixácie informovať najneskôr dva mesiace vopred. Pri zmene sadzby vám má zároveň oznámiť aj novú sadzbu a výšku splátok. Vy však nemusíte čakať na list alebo správu od banky. Pozrite si úverovú zmluvu už teraz.
2. Zistite zostávajúci dlh
Nie pôvodnú sumu hypotéky, ale koľko ešte reálne dlžíte. To je číslo, z ktorého treba počítať novú splátku.
3. Vypočítajte si tri scenáre
Nie iba ten, ktorý vám ponúkne banka. Spočítajte si splátku napríklad pri:
- súčasnej sadzbe,
- 4 %,
- 4,5 %.
Zistíte tak, či by prípadné zdraženie domácnosť zvládla.
4. Vypýtajte si ponuku od vlastnej banky
Ale neberte ju automaticky. Banka vie, že máte hypotéku a že odchod k inej banke niečo stojí. Preto má zmysel najskôr zistiť, čo vám ponúkne vlastná banka, a potom sa pozrieť na konkurenciu.
5. Porovnajte aspoň tri ponuky
NBS priamo odporúča porovnávať viacero bánk. A upozorňuje, že nemá zmysel porovnávať iba úrok. Treba sledovať aj RPMN, poplatky, poistenie, podmienky účtu a ďalšie požiadavky. Veľmi dôležité: porovnávajte rovnakú fixáciu a rovnakú zostávajúcu splatnosť.
Ponuka 3,6 % na tri roky a 3,8 % na päť rokov nie sú jednoducho „dve sadzby“, z ktorých vyhráva nižšie číslo. Kupujete si totiž aj inú dĺžku istoty.
A čo ak mi fixácia ešte nekončí?
Vtedy by som nepanikáril. Ak máte napríklad ešte dva roky fixácie na 1,8 %, dnešné zvýšenie ECB samo osebe nie je dôvod utekať do banky a meniť hypotéku. Vaša sadzba je počas fixácie chránená.
Naopak, predčasné refinancovanie môže znamenať náklady. Zákon umožňuje banke požadovať pri predčasnom splatení skutočné náklady, najviac však do 1 % z predčasne splatenej sumy, ak nejde o prípady, pri ktorých zákon poplatok zakazuje.
Existuje však dôležitá možnosť: počas kalendárneho roka môžete bez poplatku predčasne splatiť v jednej alebo viacerých splátkach spolu až 30 % istiny úveru. Ak teda máte voľné peniaze, mimoriadna splátka môže dávať zmysel. Ale nie za každú cenu. Nevyberajte si rezervu na horšie časy len preto, aby ste o niekoľko eur znížili úrok.
Mám si teraz zobrať hypotéku, alebo čakať?
Toto je najťažšia otázka a neexistuje na ňu univerzálna odpoveď. Ak máte kúpu nehnuteľnosti dobre pripravenú, máte dostatočný vlastný kapitál, bezpečný príjem a hypotéku zvládnete aj pri vyššej sadzbe, samotný pohyb sadzieb nemusí byť dôvodom nákup odkladať. Čakať iba na to, že „o rok budú hypotéky určite lacnejšie“, je totiž stávka na budúcnosť. ECB dnes nič také nesľubuje.
Navyše ceny nehnuteľností na Slovensku stále rastú. Štatistický úrad uvádza, že v druhom štvrťroku 2026 boli ceny bývania medziročne vyššie takmer o 14 % a medzikvartálne vzrástli o 1,4 %. NBS zároveň upozorňuje, že dostupnosť bývania zostáva nízka a kombinácia cien nehnuteľností a úrokov je pre domácnosti naďalej náročná. Preto môže byť čakanie na nižší úrok zároveň čakaním na ďalší vývoj cien bytov.
Koľko vlastných peňazí budete potrebovať?
Pri novej hypotéke treba počítať aj s pravidlami NBS. Štandardne môže úver dosiahnuť najviac 80 % hodnoty nehnuteľnosti. Banky však môžu v rámci stanovenej výnimky poskytnúť časť úverov až do 90 % hodnoty nehnuteľnosti.
Pri byte za 200 000 eur teda štandardný model znamená 40 000 eur vlastných peňazí a 160 000 eur hypotéky.
A pozor: banka pri LTV (loan-to-value, koľko vám banka požičia na nehnuteľnosť) vychádza z najnižšej z kúpnej ceny, znaleckej hodnoty a interného ocenenia. Nestačí preto mať 20 % z ceny, ktorú si vypýtal predávajúci. Banka vám nepožičia iba podľa toho, koľko zarábate. Pri novej hypotéke treba počítať aj s limitmi NBS.
Pri DTI (debt-to-income, čiže koľko môžete mať celkovo dlhu) sa pri väčšine mladších dlžníkov pracuje s hranicou osemnásobku ročného čistého príjmu, pričom pri starších dlžníkoch sa limit môže znižovať podľa veku a splatnosti úveru.
Pri DSTI (debt service-to-income, čiže či budete schopní splácať) zase platí, že splátky všetkých dlhov môžu tvoriť najviac 60 % príjmu domácnosti po odpočítaní životného minima, pričom banka zároveň testuje schopnosť klienta zvládnuť nárast úrokov.
Pre človeka, ktorý si ide po hypotéku prvýkrát, z toho vyplýva jednoduchá rada: nepočítajte si maximum, ktoré vám banka dovolí. Spočítajte si maximum, pri ktorom sa vám bude ešte dobre žiť.
A čo fixácia na 3 alebo 5 rokov?
V súčasnej situácii môže byť lákavé zobrať si dlhšiu fixáciu, aby ste získali istotu. Ale ani tu neexistuje univerzálne správna odpoveď.
Tri roky môžu byť zaujímavé pre človeka, ktorý verí, že sadzby neskôr klesnú a nechce si dnešnú cenu peňazí uzamknúť na dlhšie.
Päť rokov zase kupuje viac istoty. Ak sadzby zostanú vyššie, domácnosť vie, na čom je.
Dôležité však je, aby človek neporovnával iba dve percentá na reklamnom letáku. NBS upozorňuje, že treba porovnávať porovnateľné úvery a sledovať aj RPMN a ďalšie podmienky.
Ak ju banka poskytuje a klient spĺňa zákonné podmienky, pomoc predstavuje 75 % z rozdielu medzi zvýšenou a referenčnou splátkou, maximálne 150 eur mesačne.
Táto pomoc môže byť veľmi zaujímavá práve pre ľudí, ktorým sa hypotéka po refixácii citeľne predražila. Preto ak vám splátka vyskočila, nepočítajte iba novú splátku. Overte si aj to, či vaša banka hypotekárnu pomoc poskytuje a či na ňu máte nárok.
Prečítajte si tiež
Investičný byt: kedy je to dobrý nápad
a ako sa vyhnúť drahým chybám?
Čo robiť v rôznych situáciách?
⇒ Ak sa vám končí fixácia:
zistím dátum → zistím zostatok hypotéky → vypočítam novú splátku → vypýtam si ponuku banky → porovnám minimálne tri ponuky → spočítam všetky poplatky → až potom sa rozhodnem.
⇒ Ak sa vám fixácia nekončí:
nič nerobím iba zo strachu z titulkov o ECB. Sledujem vývoj, tvorím rezervu a ak mám voľné peniaze, zvážim mimoriadnu splátku.
⇒ Ak si idete brať hypotéku:
nepočítam s najnižšou reklamnou sadzbou, ale s realistickým scenárom. A ešte pred podpisom si prepočítam, čo so mnou urobí splátka pri 4 %, prípadne 4,5 %.
A predovšetkým: nekupujem byt iba preto, že sa bojím, že hypotéka bude zajtra drahšia. Rovnako ho však nekupujem s tým, že úroky „určite čoskoro klesnú“.
Dnes je totiž najbezpečnejšie rozhodnutie také, ktoré funguje aj v prípade, že sa úrokové sadzby ešte trochu zvýšia.
Zdroje a foto: Lepsiden.sk, Európska centrálna banka, NBS
Slov-Lex, Štatistický úrad SR, Ministerstvo financií SR, Montáž AI
