Nehnuteľnosti. Na čo si dať pozor v kúpno-predajnej zmluve

Rozhodli ste sa kúpiť alebo predať nehnuteľnosť?
Ak ste došli tak ďaleko, že stačí podpísať kúpno-predajnú zmluvu, potom by Vás malo zaujímať, čo sú jej povinné náležitosti a na čo si dať pozor. Zvlášť ak ste kupujúci – v najhoršom prípade by sa mohlo stať, že prídete o značnú čiastku peňazí. Prípadne zistíte nedostatky nehnuteľnosti, až keď už bude neskoro.
Možné riziká však nesie aj predávajúci.

Celý proces nadobúdania, alebo naopak, predaja či darovania nehnuteľnosti sa riadi niekoľkými zákonmi. Sú to: Občiansky zákonník, Katastrálny zákon a Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Vedeli ste, že...

Kúpno-predajná zmluva na nehnuteľnosť sa vždy riadi ustanoveniami Občianskeho zákonníka o kúpnej zmluve, i keby šlo o obchod medzi dvoma podnikateľmi v rámci podnikateľskej činnosti?

Na čo pozor v kúpno-predajnej zmluve?

Zo zákona je nutné, aby kúpno-predajná zmluva bola uzatvorená písomnou formou. Nedodržanie tejto podmienky má za následok absolútnu neplatnosť zmluvy. To znamená, že ak nie je písomná, ste ňou presne tak chránený, ako keby nebola zmluva žiadna.
Pozor! Aj darovacia zmluva, a vlastne všetky typy zmlúv o prevodoch nehnuteľností musia mať písomnú formu.

Ďalej musí kúpno predajná zmluve zahŕňať všetky povinné náležitosti, vyplývajúce z Občianskeho zákonníka, Katastrálneho zákona a Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Tie sa môžu mierne odlišovať v závislosti od toho, či ide o byt, nebytový priestor, pozemok a pod.
Nesplnenie povinných náležitostí má za následok neplatnosť kúpnej zmluvy!

Najčastejšie chyby a úskalia v zmluvách:

Pri kúpe bytu zmluva neobsahuje označenie vchodu, resp. dôjde k zámene poschodia s podlažím.
V zmluve nie je uvedené rodné priezvisko muža, ak je muž jednou zo zmluvných strán.
Ak dôjde k zmene celkovej kúpnej ceny alebo jej jednotlivých častí, zmluvné strany v zmluve neupravia výslednú kúpnu cenu a/alebo neupravia zvyšné časti kúpnej ceny. Výsledná suma sa nerovná súčtu jednotlivých častí kúpnej ceny.
Zmluvné strany sa dohodnú na spôsobe úhrady v hotovosti napriek tomu, že existujú zákonné obmedzenia pre platby v hotovosti nad určité limity.
Predávajúci musí v kúpnej zmluve vyslovene vyhlásiť, že sa na nehnuteľnosť nevzťahuje žiadna ťarcha, inak za takúto právnu chybu nezodpovedá. Tieto informácie sú totiž zverejňované na portáli katastra nehnuteľností, i keď s možným oneskorením, takže si tam každý prípadne ťarchy môže overiť.

Vedeli ste, že...

Moment nadobudnutia nehnuteľnosti pri zmluvnom prevode nastáva až vkladom do katastra nehnuteľnosti, resp. právoplatným rozhodnutím o povolení vkladu?
Ľudovo povedané, ak kupujete byt či dom, vlastníkom sa stávate nie pri prevode peňazí alebo pri podpise zmluvy. Ale až keď ste ako vlastník uvedený v katastri nehnuteľností.

Prečítajte si tiež
Ako kúpiť dom a myslieť na všetko dôležité?

Osvedčená rada

Nespoliehajte sa na vzory zmlúv na internete – jednak môžu byť neaktuálne, jednak z právneho hľadiska neošetria všetky situácie a už vôbec nie konkrétne Vašu. Formulácia zmluvy z internetového zdroja môže byť nejednoznačná a vo Váš neprospech.
Nie je možné v článku popísať všetky právne riziká, spojené s kúpou, resp. predajom nehnuteľnosti. Ak máte akúkoľvek pochybnosť, ale aj ak ju nemáte, vždy je lepšie obrátiť sa na dôveryhodnú advokátsku kanceláriu alebo skúseného právnika!
Či už pri zostavovaní zmluvy, alebo aspoň jej kontrole, najmä pokiaľ ju predložila druhá strana, alebo ste sa predsa len obrátili na internet. Pre laika je ťažké, ba priam nemožné prípadné úskalia rozpoznať.

— PR článok —