Kupujete alebo predávate nehnuteľnosť? Pozor na platnosť kúpnej zmluvy!

Prevod nehnuteľnosti sa nezaobíde bez písomnej kúpnej zmluvy a návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Platnosť kúpnej zmluvy závisí od splnenia podmienok, ktoré predpisuje zákon. Na čo si treba dávať pozor a čo sa nesmie vynechať?

Označenie zmluvných strán, t.j. kupujúceho a predávajúceho, označenie predmetu kúpy, záväzok predmet kúpy odovzdať predávajúcim a záväzok predmet prijať kupujúcim. Tiež záväzok kupujúceho zaplatiť zaň dohodnutú cenu a spôsob, akým bude uhradená.
To je všeobecne známe gro kúpnej zmluvy, ktoré v nej treba uviesť. Osobitnú pozornosť však treba venovať ďalším náležitostiam, najmä tým osobitným, ktoré zákon stanovuje podľa druhu prevádzanej nehnuteľnosti, či už ide o byt, dom, stavebný pozemok, či ornú pôdu.

Kúpno-predajná zmluva na byt

Náležitosti zmluvy sa vyžadujú v závislosti od jej predmetu prevodu, teda je rozdiel, či sa uzatvára kúpna zmluvy na byt alebo kúpna zmluva na pozemok.
Kúpno-predajná zmluva na byt musí obsahovať okrem vyššie uvedených podstatných náležitostí aj ďalšie, osobitné náležitosti vyžadované zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Ide najmä o popis bytu v bytovom dome, popis jeho polohy a príslušenstva, označenie čísla bytu, čísla vchodu, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia.

V kúpnej zmluve musí byť špecifikovaná aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu v dome na jeho spoločných častiach a spoločných zariadeniach, na príslušenstve a pozemku, na ktorom je bytový dom postavený. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu je pritom určená podielom podlahovej plochy bytu k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome.
Zmluva musí obsahovať aj úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku a vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu.

Vyhlásenie nadobúdateľa bytu, resp. kupujúceho o tom, že pristupuje k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy je tiež nevyhnutnou náležitosťou kúpnej zmluvy.
Pokiaľ sa vlastníctvo k bytu prevádza po prvýkrát, k zmluve je tiež potrebné pripojiť situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, vrátane vyznačenia garážových stojísk a skladových priestorov, ich čísiel a identifikácia pozemku.

Ďalšie nevyhnutné náležitosti

Zákon o vlastníctve bytových a nebytových priestorov predpisuje povinnú prílohu k zmluve. Je to potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. (To samozrejme neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.)

V kúpnej zmluve tiež nemožno dohodnúť, ktorá zo zmluvných strán bude znášať náklady spojené s prevodom vlastníctva byt, keďže zákon striktne túto povinnosť ukladá predávajúcemu. Ten môže ale neskôr požadovať od nadobúdateľa náhradu preukázateľne zaplatených správnych poplatkov a odmenu notára.
Bez toho, aby kúpna zmluva obsahovala uvedené zákonné náležitosti, nemôže byť platnou, a teda ani príslušný kataster nehnuteľností vklad vlastníckeho práva nevykoná.

Kúpno-predajná zmluva na pozemok

Kúpno-predajná zmluva na pozemok tiež musí obsahovať osobitné náležitosti, a to v závislosti od toho, či ide o prevod stavebného pozemku alebo poľnohospodárskej pôdy. Netreba tiež zabúdať, že vlastnícke právo k nehnuteľnostiam vznikne až po zápise do katastra nehnuteľností, ktorému predchádza vkladové konanie. A tiež, že podpis prevodcu nehnuteľnosti na zmluve musí byť overený. Výnimkou je však elektronické podanie, pri ktorom sa znižuje výška správnych poplatkov a podmienka overenia podpisu odpadá.

Prečítajte si tiež
Nehnuteľnosti. Na čo si dať pozor pri zmluve?

Platnosť kúpnej zmluvy

Dopyt po kúpe nehnuteľností je v tejto dobe aj napriek ich historicky najvyšším cenám veľmi vysoký, a to najmä vo väčších, krajských mestách. Či už nehnuteľnosť kupujete alebo predávate, je nevyhnutné vopred sa poradiť s právnikom najmä ohľadom platnosti zmluvy, ktorú Vám druhá strana predloží. Prípadne požiadať o jej vypracovanie.

Pokiaľ nepoznáte dobrého právnika vo Vašom okolí, pokúste a ho vyhľadať priamo na internete, napr. zadaním ,,Advokát Žilina“ a vyhľadá Vám všetkých advokátov a ich webové stránky, na ktorých sa môžete uistiť, či sa zaoberajú právom nehnuteľností a budú Vám vedieť poskytnúť adekvátne poradenstvo.
Kúpno predajná zmluva v platnom znení je totiž nevyhnutnou na to, aby ste riadne nadobudli či scudzili nehnuteľnosť. A zároveň Vám bude zárukou, že nebudete podvedený a o svoje peniaze či nehnuteľnosť neprídete.

— PR článok —
Foto: Pixabay, Dreamstime