Úvod Bývanie Kupujete alebo predávate nehnuteľnosť? Pozor na platnosť kúpnej zmluvy!

Kupujete alebo predávate nehnuteľnosť? Pozor na platnosť kúpnej zmluvy!

kúpno predajná zmluva

Prevod nehnuteľnosti sa nezaobíde bez písomnej kúpnej zmluvy a návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Platnosť kúpnej zmluvy závisí od splnenia podmienok, ktoré predpisuje zákon. Na čo si treba dávať pozor a čo sa nesmie vynechať?

Označenie zmluvných strán, t.j. kupujúceho a predávajúceho, označenie predmetu kúpy, záväzok predmet kúpy odovzdať predávajúcim a záväzok predmet prijať kupujúcim. Tiež záväzok kupujúceho zaplatiť zaň dohodnutú cenu a spôsob, akým bude uhradená.
To je všeobecne známe gro kúpnej zmluvy, ktoré v nej treba uviesť. Osobitnú pozornosť však treba venovať ďalším náležitostiam, najmä tým osobitným, ktoré zákon stanovuje podľa druhu prevádzanej nehnuteľnosti, či už ide o byt, dom, stavebný pozemok, či ornú pôdu.

 

Kúpno-predajná zmluva na byt

Náležitosti zmluvy sa vyžadujú v závislosti od jej predmetu prevodu, teda je rozdiel, či sa uzatvára kúpna zmluvy na byt alebo kúpna zmluva na pozemok.
Kúpno-predajná zmluva na byt musí obsahovať okrem vyššie uvedených podstatných náležitostí aj ďalšie, osobitné náležitosti vyžadované zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Ide najmä o popis bytu v bytovom dome, popis jeho polohy a príslušenstva, označenie čísla bytu, čísla vchodu, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia.

V kúpnej zmluve musí byť špecifikovaná aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu v dome na jeho spoločných častiach a spoločných zariadeniach, na príslušenstve a pozemku, na ktorom je bytový dom postavený. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu je pritom určená podielom podlahovej plochy bytu k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome.
Zmluva musí obsahovať aj úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku a vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu.

Vyhlásenie nadobúdateľa bytu, resp. kupujúceho o tom, že pristupuje k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy je tiež nevyhnutnou náležitosťou kúpnej zmluvy.
Pokiaľ sa vlastníctvo k bytu prevádza po prvýkrát, k zmluve je tiež potrebné pripojiť situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, vrátane vyznačenia garážových stojísk a skladových priestorov, ich čísiel a identifikácia pozemku.

platnosť kúpnej zmluvy

 

Ďalšie nevyhnutné náležitosti

Zákon o vlastníctve bytových a nebytových priestorov predpisuje povinnú prílohu k zmluve. Je to potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. (To samozrejme neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.)

V kúpnej zmluve tiež nemožno dohodnúť, ktorá zo zmluvných strán bude znášať náklady spojené s prevodom vlastníctva byt, keďže zákon striktne túto povinnosť ukladá predávajúcemu. Ten môže ale neskôr požadovať od nadobúdateľa náhradu preukázateľne zaplatených správnych poplatkov a odmenu notára.
Bez toho, aby kúpna zmluva obsahovala uvedené zákonné náležitosti, nemôže byť platnou, a teda ani príslušný kataster nehnuteľností vklad vlastníckeho práva nevykoná.

 

Kúpno-predajná zmluva na pozemok

Kúpno-predajná zmluva na pozemok tiež musí obsahovať osobitné náležitosti, a to v závislosti od toho, či ide o prevod stavebného pozemku alebo poľnohospodárskej pôdy. Netreba tiež zabúdať, že vlastnícke právo k nehnuteľnostiam vznikne až po zápise do katastra nehnuteľností, ktorému predchádza vkladové konanie. A tiež, že podpis prevodcu nehnuteľnosti na zmluve musí byť overený. Výnimkou je však elektronické podanie, pri ktorom sa znižuje výška správnych poplatkov a podmienka overenia podpisu odpadá.

kúpa alebo predaj nehnuteľnostiPrečítajte si  tiež
Nehnuteľnosti. Na čo si dať pozor pri zmluve?

 

Platnosť kúpnej zmluvy

Dopyt po kúpe nehnuteľností je v tejto dobe aj napriek ich historicky najvyšším cenám veľmi vysoký, a to najmä vo väčších, krajských mestách. Či už nehnuteľnosť kupujete alebo predávate, je nevyhnutné vopred sa poradiť s právnikom najmä ohľadom platnosti zmluvy, ktorú Vám druhá strana predloží. Prípadne požiadať o jej vypracovanie.

Pokiaľ nepoznáte dobrého právnika vo Vašom okolí, pokúste a ho vyhľadať priamo na internete, napr. zadaním ,,Advokát Žilina“ a vyhľadá Vám všetkých advokátov a ich webové stránky, na ktorých sa môžete uistiť, či sa zaoberajú právom nehnuteľností a budú Vám vedieť poskytnúť adekvátne poradenstvo.
Kúpno predajná zmluva v platnom znení je totiž nevyhnutnou na to, aby ste riadne nadobudli či scudzili nehnuteľnosť. A zároveň Vám bude zárukou, že nebudete podvedený a o svoje peniaze či nehnuteľnosť neprídete.

— PR článok — 
Foto: Pixabay, Dreamstime